Borra under annans fastighet: markupplåtelseavtal, servitut, ledningsrätt och enskild väg

Djupet ändrar inte frågan

Den som ska borra under annans fastighet får ofta frågan om en djup ledning alls berör markägaren. Det gör den. Enligt 1 kap. 1 § jordabalken avgränsas en fastighet antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. En vanlig fastighet är bara avgränsad i sidled, och lagen anger ingen nivå där den tar slut nedåt.

En ledning tio meter under en villatomt eller en åker ligger alltså i fastigheten, även om markytan aldrig rörs. Ledningsägaren behöver en rätt som håller när fastigheten byter ägare, annars saknas stöd för att ha ledningen kvar och komma åt den vid underhåll.

Gropar, rigg och rörsträng

Rätten för ledningen täcker inte alltid bygget. Gropar, rigg, borrvätskehantering och den utlagda rörsträngen tar plats, ibland på fastigheter som ledningen inte korsar. Den marken behöver ett eget, tillfälligt medgivande med villkor för återställning. Lös det tidigt, eftersom gropens läge styr ingångslutningen och därmed borrprofilen.

Markupplåtelseavtal, servitut och ledningsrätt

Det finns tre vanliga vägar till rätten.

Markupplåtelseavtal

Markupplåtelseavtal är branschens namn på ett skriftligt avtal där fastighetsägaren upplåter rätt att anlägga, behålla och förnya en ledning i en angiven sträckning. Skrivs avtalet till förmån för en fastighet som ledningsägaren äger blir det ett avtalsservitut, annars en nyttjanderätt. Skillnaden avgör hur länge rätten håller. Enligt 7 kap. 5 § jordabalken är en nyttjanderätt bindande i högst 50 år, och inom detaljplan i högst 25 år, medan ett servitut får upplåtas utan tidsbegränsning (7 kap. 6 §).

För att gälla mot en ny ägare ska avtalet skrivas in eller förbehållas när fastigheten säljs (7 kap. 10–11 §§). Energiföretagens mallavtal för markkabel skrivs till förmån för ledningsägarens fastighet och kan skrivas in som servitut eller läggas till grund för ledningsrätt.

Servitut

Ett avtalsservitut ger en fastighet, den härskande, rätt att använda en annan, den tjänande. Avtalet ska vara skriftligt och ange båda fastigheterna och ändamålet, annars gäller det inte som servitut (14 kap. 5 § jordabalken). Ett bolag eller en förening utan egen fastighet kan alltså inte inneha ett avtalsservitut.

Servitut passar ledningar som hör till en fastighet, till exempel en enskild vattenledning över grannens tomt. En sådan ledning kan normalt inte få ledningsrätt, eftersom den bara tillgodoser en fastighets husbehov.

Ledningsrätt

Ledningsrätt beslutas av lantmäterimyndigheten enligt ledningsrättslagen och kan enligt 2 § avse bland annat starkströmsledningar som kräver nätkoncession, elektroniska kommunikationsnät för allmänt ändamål, VA och fjärrvärme. Enligt Lantmäteriet gäller den för all framtid, även mot nya ägare, och redovisas i fastighetsregistret med text och karta. Den kan knytas direkt till ett bolag och kan under vissa villkor beslutas även om markägaren säger nej.

Så går en ledningsrättsförrättning till

Förrättningen handläggs av Lantmäteriet eller en kommunal lantmäterimyndighet. Paragraferna avser ledningsrättslagen.

1. Ansökan. Ledningsägaren ansöker med karta över sträckningen (15 §). Undertecknade markupplåtelseavtal kan läggas till grund för beslutet som överenskommelser enligt 14 §.
2. Utredning. Myndigheten utreder förutsättningarna, gör tekniska arbeten och värderingar och rådgör med sakägarna (19 §).
3. Prövning. Ledningsrätt får inte upplåtas om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller om olägenheterna överväger fördelarna (6 §), och inte i strid mot en detaljplan (8 §). En fastighet måste avstå utrymme om det inte orsakar synnerligt men, och för ledningar av väsentlig allmän betydelse även då (12 §).
4. Sammanträde. Saknas överenskommelse kallas parterna till sammanträde. Ledningsrätten ska då upplåtas i den sträckning som vållar minst skada.
5. Ledningsbeslut. Beslutet anger ändamål, upplåtet utrymme, tid för utförandet och övriga villkor (22 §). Ersättningen bestäms i samma förrättning.
6. Tillträde. Normalt när beslutet vunnit laga kraft och ersättningen är betald (24 §). Med sakägarnas medgivande eller mot betalt förskott kan tillträde ske före betalningen (25 §).
7. Registrering. Besluten kan överklagas till mark- och miljödomstolen. När förrättningen vunnit laga kraft förs den in i fastighetsregistret (32 §).

Ledningsrättshavaren betalar förrättningskostnaderna (27 §). För ledningar i elektroniska kommunikationsnät för allmänt ändamål ska beslut meddelas inom fyra månader från ansökan, om inte ärendets omfattning kräver mer tid (23 a §). Andra ledningar har ingen sådan frist.

Ledning under enskild väg: vägföreningen och markägaren

En enskild väg sköts av till exempel en samfällighetsförening, en vägförening eller enskilda markägare. Äldre vägföreningar och vägsamfälligheter räknas sedan 1998 som gemensamhetsanläggningar, enligt Lantmäteriet. Om en väg är statlig, kommunal eller enskild syns i NVDB på karta.

En gemensamhetsanläggning tar mark i anspråk på de fastigheter vägen går över, enligt 12 § anläggningslagen. Föreningen har rätt att ha och sköta vägen, men marken under den ägs i regel av fastighetsägarna längs vägen. Därför behövs normalt två medgivanden:

• Väghållaren godkänner arbetet i vägen: metod, djup under vägkroppen, gropar, trafik och återställning, ibland också garanti och en avgift för framtida underhåll. Enligt Robust fiber kan även ett starttillstånd hos vägföreningen behövas.
• Markägaren upplåter rätten att ha ledningen i marken, genom avtal eller ledningsrätt. I Energiföretagens mallavtal ska kabel inom vägområdet för enskild väg läggas så att normalt nyttjande och underhåll av vägen inte försvåras.

Vägen kan också ligga på en egen fastighet eller på mark som är samfälld för flera fastigheter. Då är det den fastighetens ägare eller samfällighetens delägare som berörs, så kontrollera ägarförhållandena i fastighetsregistret innan avtalen skrivs. Väghållarens krav tas också upp i styrd borrning under väg och järnväg.

Så beräknas ersättningen till markägaren

Ledningsägaren betalar. Vid ledningsrätt bestäms ersättningen enligt 4 kap. expropriationslagen, och Energiföretagens mallavtal hänvisar till samma grunder:

• Intrångsersättning motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som rätten orsakar, med ett lagstadgat påslag.
• Annan skada för ägaren ersätts också, men utan påslag.
• Engångsbelopp. Ersättningen för upplåtelsen betalas på en gång (13 a § ledningsrättslagen).
• Skador vid bygget, till exempel på gröda, skog, vägbana eller trädgård, regleras för sig. Enligt mallavtalet kan skador som visar sig senare och inte kunnat förutses tas upp till förhandling.
• Arrendatorer och andra rättighetshavare kan ha rätt till egen ersättning. I mallavtalet bestäms den i en särskild överenskommelse.

Värdeminskningen beror främst på vad rätten begränsar: utrymmets bredd, förbud mot att bygga, plantera eller schakta nära ledningen och brunnar eller skåp ovan mark. En borrad ledning ger mindre byggskador än en schaktad, men begränsningarna kan vara desamma. Har ledningsägaren åtagit sig åtgärder som minskar skadan, ska det beaktas om åtagandet skäligen bör godtas av markägaren (4 kap. 1 § expropriationslagen).

Parterna får komma överens om avsteg från ersättningsreglerna (14 § ledningsrättslagen). Är fastigheten belånad krävs då även panthavarnas medgivande. Avstår markägaren ersättning, till exempel i ett byanät, ska det stå i avtalet. Se även vad styrd borrning kostar.

Syn före och efter: protokoll, foto och film

Enligt Robust fiber bör en syn göras innan arbetet startar, med beställarens kontrollant, entreprenören och markägaren eller väghållaren. Genomgången protokollförs, dokumenteras med film och foto och bifogas markavtalet. Efter återställningen görs en ny syn, och protokollet signeras av markägaren. Arbetssättet passar alla borrningar på annans mark.

Byggskador ersätts för sig, och den som kräver ersättning måste kunna visa hur det såg ut innan. Vissa skador syns först senare, till exempel en sättning över borrhålet eller en skadad dränering. En dokumenterad vägbana före transporterna med rigg och slamsugningsbil visar vilka skador som är nya.

Det här ska synen omfatta

• Hela sträckan, filmad i en följd med datum och tid.
• Platser för rigg, gropar och rörsträng, och transportvägen dit.
• Befintliga skador på vägbana, diken och trummor, samt brunnar, stängsel och träd.
• Byggnader nära linjen, som bör förbesiktas för sig, se borra under hus och vägar.

Efter borrningen ska inmätningen visa att ledningen ligger inom det upplåtna utrymmet eller den avtalade sträckningen. Avviker läget behöver avtalet eller ledningsbeslutet stämmas av, se relationshandling efter styrd borrning.

Konduit är en extern borravdelning för styrd borrning, med erfarenhet av markförhandling och Trafikverkskontrakt. Vi hjälper till med metodval, produktionsstyrning och dokumentation i form av borrprotokoll, inmätning och relationsunderlag. Läs mer om våra tjänster.

Vanliga frågor